E N G I N E E R I N G (SOP Engineering BUILDING)

Adalah salah satu departemen pendukung  yang bertanggung jawab terhadap perawatan, perbaikan, pengawasan, pengontrolan pengeluaran  (costs) dan pengontrolan penggunaan energi (saving energy) baik itu listrik, air, bahan bakar (solar) dengan  seefisien mungkin tanpa mengurangi kenyamanan, keselamatan, keindahan dan dapat dipertanggungjawabkan serta bisa dilaksanakan secara konsisten.

Fungsi dari  engineering department adalah  melindungi aset pemilik gedung; struktur bangunan, dengan integritas, dinding, lantai, plafon semua perlengkapan dan peralatan  (“furniture, fixtures, and equipment” atau FF&E) yang terkandung di dalamnya, termasuk transformer listrik dan distribusi tegangan, pendistribusian air dan limbah, sistem pengkondisian pemanas-ventilasi udara, sistem alarm kebakaran dan komponen kebakaran, sistem transportasi vertikal (lift). Utilitas manajemen seperti listrik, air, bahan bakar (solar). Lighting dan sound system dan seterusnya. Juga memastikan kesehatan, keselamatan kerja, safety hygiene (K3SH)

MANAGING UTILITIES / PENGELOLAAN PERALATAN 
           

1.   MECHANIC

Pumps, STP, Lift, Generator, Plumbing, Pool Equipment.

Pumps ( Pompa )

Semua sistim pemompaan (mesin pompa) yang dipergunakan di gedung Apartemen harus dilakukan perawatan secara berkala supaya masa pakainya bisa lama dan dapat berfungsi dengan baik jika digunakan.  Aktivitas dan kegiatan yang dilakukan dalam perawatan pada pompa-pompa, supaya pompa tetap bekerja dengan kapasitas sesuai spesifikasi teknis, termasuk perawatan terhadap motor-motor penggeraknya.  Perawatan pompa delivery, pompa distribusi, pompa booster,  dilaksanakan berkala.

STP (Sewage Treatment Plan)

Adalah  sistem pengolahan air limbah yang berasal dari limbah cair  air kotor (closet), air buangan (mandi/cuci), kitchen dan laundry, agar diperoleh baku mutu air buangan yang tidak merusak lingkungan (air ini dapat digunakan sebagai air menyiram kebun), Perawatan dilakukan pada unit pengolahan limbah (Sewage Treatment Plan, Sump Pit , dan Grease Trap) ditujukan untuk menjaga dan mempertahankan kualitas air buangan secara  terus-menerus sesuai dengan standar baku mutu air buangan yang ditetapkan Department Kesehatan.

Pemeriksaan unit–unit peralatan meliputi : Clorination, Blower, Communitor, reducer speed disk, Disk, Pump-sump pit, Sluge Tank, Deffuser.

Perawatan Unit Sewage Treatment Plan

a)   Siapkan kotak peralatan

b)  Periksa kondisi udara diruang STP dan pastikan exhaust fan dan fresh air fan  bekerja dengan baik

c)   Periksa kerja motor rotor disk, normal atau tidak

d)   Periksa dan bersihkan bak-bak penyaring, angkat dengan tongkat garpu

e)   Periksa bak equalizing, apabila level air berlebihan, periksa pompa equalizing

f)    Periksa chlorine pada tabung pengisian, isi dan tambahkan

    apabila kurang sesuai takaran

g)   Catat hasil perawatan dalam log book dan check list

LIFT

Alat yang bekerja untuk memperingan, mempercepat pemindahan baik barang ataupun orang. Perawatan yang dilakukan oleh Engineering apartemen berguna untuk menjaga  unit transportasi vertikal tetap berfungsi dengan baik, aman dan selalu siap supaya bisa berfungsi dengan baik.

Teknis Perawatan Komponen Lift

Perawatan Cable/ Roofing

• Perawatan cable / roofing dilakukan setiap 6 bulan sekali
• Periksa cable/roofing tersebut secara fisik secara keseluruhan dari atas sampai kebawah.
• Cable /roofing yang masih baik adalah jika kawat-kawat bajanya tidak ada yang putus-putus.
• Cable/roofing mengandung minyak (tidak kering)
• Panjang cable tetap tidak bertambah, bisa dilihat pada car lift (jika car lift tidak level , terlalu turun kemungkinan cable/ roofing sudah bertambah panjang)

Perawatan Traction Machine

• Periksa canvas remnya, jika sudah tipis harus diganti
• Stel / setting jarak antara canvas rem dengan tromol canvas , jangan terlalu jauh agar hentakannya tidak terlalu kuat.
• Periksa motor penggeraknya
• Periksa tuas penggerak manual

Perawatan Safety Device

• Periksa alat alat pengaman yang ada yaitu meliputi;
• Gouvernur, diset ulang jarak switch dengan bandul pengeraknya dan bautnya dikencangi.
• Cek program dengan control module

Perawatan Unit

• Siapkan peralatan yang dibutuhkan
• Periksa buka tutup pintu sangkar apakah berfungsi dengan baik
• Periksa kerja photocell dengan menghalangi permukaan photocell
• Periksa cage button dan switch OPB dan pastikan berfungsi dengan baik
• Periksa tombol-tombol indikator dalam sangkar
• Periksa kerja emergency light, inter phone, bel dan alarm
• Periksa tombol-tombol pintu luar & lampu indikator tiap-tiap lantai dan bersihkan rel pintu tiap lantai
• Periksa level sangkar pada tiap-tiap lantai
• Periksa pada waktu elevator beroperasi apakah ada bunyi berisik
• Periksa minyak pelumas pada rel-rel pengarah
• Periksa switch pintu luar tiap lantai
• Periksa FAN unit diatas sangkar
• Ukur tegangan batere dengan multitester
• Periksa keadaan suhu dan kebersihan ruang mesin elevator

GENSET ( Generator Set )

Mesin pembangkit listrik , biasanya mesin ini dipergunakan jika power listrik PLN tidak berfungsi / adanya pemadaman. Semua aktivitas yang dilakukan dalam perawatan generating set, supaya back up catu daya listrik selalu  siap untuk fasilitas umum, bila ada pemadaman. Perawatan mesin ini meliputi: pembersihan radiator, ganti oil machine, ganti filter oil, kontrol  air  battery, kontrol insulation kumparan, kontrol sound pit dan cerobong serta kebersihan areal genset. Pemeriksaan bahan bakar pada storage tank dilakukan setiap satu minggu sekali. Daily tank, battery, fuel pump, dip stick oil dan radiator pemeriksaan dilakukan satu minggu sekali.

Cara pengoprasian dan pemeliharaan Genset

Sebelum Genset Dihidupkan (Start)  

1. Periksa air radiator (jika kurang ditambah). Harus hati-hati karena sewaktu-waktu genset bisa nyala. 
2. Periksa oli mesin (jika kurang ditambah) 
3. Periksa bahan bakar solarnya serta pastikan kalau pompa solar dalam keadaan Auto. 
4. Periksa air accu jika kurang harus ditambah. 
5. Periksa breaker genset harus selalu dalam keadaan ON serta switch posisi Auto.

Waktu Pemanasan

• Hidupkan mesin tampa beban kira-kita 5 - 15 menit
• Periksa meteran oli, temperature meter, Battrey Charge, pada saat mesin dalam keadaan hidup.

 Cara Mematikan Genset

• Matikan beban terlebih dahulu , kemudian tunggu mesin nyala kira-kira 2 menit tampa beban baru dimatikan.
• Apabila point diatas tidak dilakukan maka dapat mengakibatkan kerusakan pada  AVR

Pemeliharaan Genset

• Ganti filter solar 50 jam pertama, selanjutna tiap 200 jam operasi atau 6 bulan (mana yang duluan ketemu).
• Ganti filter oli dan oli mesin 50 jam pertama , selanjutnya 200 jam operasi atau 6 bulan.
• Bersihkan filter udara setiap 250 jam operasi.
• Bersihkan / kuras air radiator setia 400 jam operasi (1 tahun sekali), pakailah air yang kandungan zat kapur, garam dan besinya rendah.

Mengatasi Trouble jika Mesin Tidak Mau Hidup.

• Periksa solarnya apakah mengalir dengan baik dan tidak ada kotoran (tersumbat).  
• Solar dipompa sampai solar benar-benar mengalir/ buang angin palsunya  
• Periksa accunya , apakah cukup kuat , jika tidak  kuat perlu dicharge dulu.

Plumbing ( Sistem pemipaan )
Perawatan plumbing menyangkut semua kegiatan / aktivitas  perawatan yang dilakukan untuk menjaga system pemipaan di apartemen agar berfungsi dengan baik, termasuk mendeteksi kebocoran, mendeteksi kebuntuan dan masalah lainnya. Sistim pemipaan meliputi  : pipa air bersih, pipa air panas, pipa air buangan dan pipa air kotor.

  

2.   ELECTRIC

Sound System, CCTV, PABX, MCFA (Master Control Fire Alarm),  Electricity / PLN.

• Sound System

Perawatan sound system, supaya peralatan  berfungsi dan siap pakai. Perawatan sound system  dilaksanakan setiap bulan sekali meliputi : Mixer Power, Amplifier, Speaker, Mic. Pengecekan berkala sesuai dengan schedule juga dilakukan untuk seluruh peralatan Sound System.

• CCTV (Closed Circuit Television)

Alat kamera untuk monitor yang dipasang di beberapa area apartemen berserta peralatannya yang berfungsi untuk melihat kejadian / kegiatan dan merekam data diarea tersebut dari ruang control. ( ruang control biasanya ada di Security Office, Engineering, GM Office ). Perawatan yang dilakukan secara berkala untuk menjaga Peralatan CCTV tetap berfungsi optimal, meliputi recorder, player receiver, monitor / lensa .

• Telepon (PABX)

Sistem ( soft ware, hard ware ) dan jaringan telephone yang dipergunakan hotel.  Perawatan keseluruhan dilakukan supaya  sarana komunikasi / telepon di apartemen/ gedung, bangunan tetap berfungsi dengan baik, meliputi perangkat / unit PABX, rectifier,  back up battery, operator consul,  soft ware extension, soft ware check in & check out, soft ware ticketing  dan line telephone pemerintah ( Telkom ) pada terminal box. Perawatan dilaksanakan secara berkala sesuai dengan schedule maintenance. Dalam posisi stand by, semua line telephone dari Telkom seharusnya akan memiliki tegangan : Daya, Rectifier dan Back Up Battery yang bias diukur.

• MCFA (Master Control Fire Alarm)

Peralatan yang dipergunakan untuk mengontrol, monitor, mendeteksi adanya kebakaran di area apartemen yang telah dipasang alat-alat pendeteksi baik itu api, panas ataupun asap, alat ini biasanya letaknya ada di engineering control room. Perawatan dilakukan  secara berkala sesuai dengan jadwal, untuk melakukan pengecekan seluruh peralatan penginderaan api, supaya peralatan tersebut selalu siap dan berfungsi dengan baik. Tindakan perawatan fire alarm, meliputi: Master Control Fire Alarm (MCFA), Announciator, Head detector, smoke detector dan paging system.  Semua led/pilot lamp pada panel MCFA harus dalam kondisi berfungsi. Semua led/pilot lamp penunjuk zone pada announciator harus menyala saat dilakukan pemeriksaan. Perawatan atas lampu darurat (Emergency lighting) perawatan dan pemeriksaan meliputi battery, indicator lamp/led dan lighting.

• Electricity (lighting, panel, travo)

Sistem kelistrikan diseluruh kegiatan / aktivitas  yang dilakukan di gedung kita. Perawatan peralatan–peralatan listrik  dari hulu sampai hilir :  transformator,  HVDP panel, LVMDP panel, distribution panel, sub–sub panel, berikut peralatan yang ada di dalamnya termasuk cleaning serta  penerangan  dan  stop contact .

• Ventilating, Air Conditioning

Perawatan dilakukan agar unit–unit  system tata udara di apartemen/bangunan, tetap berfungsi dengan baik dan menghasilkan udara yang : bersih, segar, ideal dan nyaman. Perawatan dilaksanakan berkala, meliputi pembersihan condensor, evaporator, fisik unit, pemeriksaan fan belt, pemeriksaan ampere, suction dan discharge,  sedangkan FCU perawatan dilaksanakan setiap 3 bulan sekali.

3.   CIVIL / CARPENTER

Public Space, Building Interior, Exterior

Perawatan langit-langit di kamar dilaksanakan setiap enam bulan sekali, diantaranya :

• Pengecekan antara sambungan dinding dan langit-langit, bagian yang retak/noda di dempul dan di cat kembali.
• Pengecekan noda langit-langit yang diakibatkan dari rembesan atau kebocoran air.
• Pengecekan langit-langit pada bagian rell gorden.

Perawatan Lantai
Perawatan lantai yang dilakukan setiap 3 (tiga) bulan sekali, diantaranya :

• Pengecekan list kayu antara sambungan karpet dengan keramik.
• Pengecekan list antara keramik dengan keramik (nut).
• Pengecekan keramik yang pecah/retak.

Perawatan meubel
Perawatan meubel yang dilakukan setiap 6 (enam) bulan sekali. diantaranya :

• Pengecekan sambungan antara kaki dan lantai meja.
• Pengecekan noda / cacat karena goresan
• Pengecekan cat meubel yang kusam.
• Pengecekan rell / roda laci meja dan lemari
• Pengecekan engsel pintu lemari pintu utama

Teknis Perawatan Dinding Setiap 6 Bulan sekali, meliputi :

1.  Dinding Retak

• Cara mengatasi dinding Retak Dapat di lakukan dengan cara mengikis bagian yang retak, lalu di dempul. Kemudian setelah dempulnya kering di amplas. Kemudian di cat sesuai warna catnya

2 . Dinding Bernoda

Dinding bernoda karena rembesan air

• Dapat di atasi dengan cara mengecatnya dengan cat minyak warna putih. Setelah kering di dempul dengan kompon. Setelah dempulan tadi kering, kemudian di amplas dan di cat sesuai warna dinding tersebut.

Dinding bernoda karena noda tangan / kaki.

• Dapat di atasi dengan men-spot dinding (di lap dengan kain lap yang basah dan bersih) kemudian jika perlu di cat sesuai dengan warnanya.

• Public Area / Public Space
• Di dalam public area / area umum baik front of the house maupun back of the house dimana banyak  terdapat furniture, sofa, carpet, building interior, exterior yang kesemuanya perlu dijadwalkan pengecekan dan perawatannya.

MANAGING DATA / PENGELOLAAN ADMINISTRASI

1.   Managing Maintanace, Scordcard / maintenance records

2.   Engineering Communication

3.   Work Order System

4.   Storage Spare parts & Workshop

5.   Engineering Tools

6.   Budgeting pomec

7.   Energy Management / Controlling Energy Usage

8.   Recycle System

9.   Emergency Sistem & K3

10. Retrofitting

11. Integrated Pest Management

Managing Maintenance

Beberapa hal yang perlu di perhatikan dalam melakukan pengelolaan di department engineering adalah dengan membuat jadwal perawatan harian dan berkala  / Preventive Maintenance Program:

Departemen Engineering harus menyimpan catatan dan menjaga kelancaran fungsi peralatan atau komplain / keluhan tamu akan fasilitas yang dipergunakan tamu. Mereka on call 24 jam sehari, dan harus memastikan bahwa sisi teknis gedung apartemen ini terpelihara. Setiap hari melakukan pemeriksaan rutin, dan staf mengecek area seluruh apartemen secara teratur sesuai dengan maintannance check list yang ada. 

Chief Engineer bertanggungjawab mengawasi para teknisi, dan dipercayakan oleh masing-masing keahlian dan aspek yang berbeda dari operasi mesin dan peralatan apartemen. Departemen lain diharapkan  menginformasikan kepada  engineering tentang segala sesuatu yang memerlukan perbaikan atau pemeliharaan. Departemen Engineering mengkategorikan pekerjaan  dalam dua cara; pemeliharaan pencegahan dan pemeliharaan terjadwal. Selain preventif maintanance juga melakukan inspeksi mesin tepat waktu, mematikan listrik blok koridor public (grouping area) dan daerah lainnya secara berkala yang berfungsi untuk perbaikan, penghematan engery dan untuk memastikan bahwa semua area publik dan perlengkapan dapat beroperasi dengan benar. Juga melakukan pemeliharaan terjadwal.

Dalam setiap melakukan perawatan mesin-mesin dan peralatan lainnya staff tehnik harus mencatat dalam kartu perawatan (Scorecard maintenance) atau history card, kartu ini diletakkan di tempat mesin tersebut atau dilokasi sekitar mesin tersebut, dalam kartu ini terekam semua jenis perawatan yang telah dilakukan oleh engineering ataupun rencana perawatan berkala yang harus dilakukan oleh engineering, yang kesemuanya berguna sebagai preventive maintenance.

Komunikasi Engineering dan Work Order

by Ismanto Dwiputra, ST.

Untuk memperlancar komunikasi dan mempercepat pekerjaan, department engineering harus mempunyai peralatan komunikasi, radio komunikasi (Handy Talkie) yang bisa digunakan dalam lingkungan apartemen. Baik untuk pekerjaan harian terjadwal maupun pekerjaan yang yang berhubungan dengan penghuni/tamu, permintaan penghuni (komplain penghuni). Dalam department ini akan dialokasikan 1 orang staff di dalam engineering office ataupun ruang kendali RK (control room) dimana tugasnya bisa mengkomunikasikan dengan para tehnisi di lapangan tentang segala sesuatu pekerjaan, 

Staff ini juga bisa berfungsi sebagai Engineering Admin ataupun orang yang bertanggung jawab pada utilities room  atau perlengkapan, alat-alat kerja engineering yang berada di store maupun workshop.

Selain berkomunikasi dengan pesawat radio, alat komunikasi engineering juga berupa laporan tertulis (Log Book) untuk internal, dimana dalam log book ini berisi segala sesuatu yang berhubungan dengan rencana kegiatan dan review kegiatan engineering. Sedang keluhan dari department lain untuk   perbaikan dan perawatan diujudkan dengan permintaan pekerjaan/perbaikan (Work Order / Maintenance Request Form).  Untuk perawatan kamar komunikasi langsung dilakukan dengan department Housekeeping.  Work Order ini akan selalu dimonitor tentang hasil dan tenggat waktu penyelesaian pekerjaan.

Kriteria pekerjaan  yang menggunakan Work Order
1.   Pekerjaan yang datang dari Depertemen TRO
2.   Pekerjaan atas permintaan penghuni/pemilik unit
3.   Pekerjaan membutuhkan biaya, tidak cukup tenaga saja
4.   Bukan pekerjaan rutinitas

Kriteria pekerjaan yang tidak menggunakan Work Order
1.   Datang dari Depertemen TRO
2.   Pekerjaan dari Depertemen HK yang sifatnya rutin khususnya
      yang berhubungan dengan PUBLIC AREA
3.   Pekerjaan tidak butuh biaya dan sederhana
4.   Pekerjaan di intern engineering sendiri

Adapun prosedur / langkah-langkahnya penggunaan Work Order (WO) manual  adalah sebagai berikut :

1.   Staff Departemen TRO yang mempunyai permintaan pekerjaan/perbaikan mengisi WO secara lengkap dan jelas (date, name of dept, unit/location, work requested details, and work requested by)
2.   Lembaran WO diantarkan ke Dept. Engineering, sebagai tanda bahwa WO telah diterima (Staff ENG. akan mengisi date & time received)
3.   Lembaran WO diisi oleh Dept. TRO, lembar kuning dan lembar putih&biru dipegang oleh Dept. Engineering 
4.   Pada saat memulai dan selesai pekerjaan, staff ENG. mengisi lembaran WO (date & time work started, date & time work finished, work checked by Engineering)
5.   Setelah pekerjaan selesai, lembaran WO (warna putih dan biru) diserahkan ke Dept. Terkait untuk di paraf /di otorisasi (authorized signature)
6.   Lembaran WO warna putih diarsip oleh Dept. TRO dan lembaran WO warna biru diarsip oleh Dept. Engineering

Jika dalam operasional GEDUNG telah menggunakan system komputer, maka pembuatan, distribusi / otorisasi sampai dengan kontrol akan lebih mudah karena semua di lakukan dengan sistem internal online.

Engineering Tools

Adalah peralatan kerja yang dipergunakan engineering department dalam melakukan semua pekerjaan, alat ini disimpan dalam engineering store dan work shop dan di awasi distribusinya oleh Engineering Admin. Setiap alat yang keluar engineering staff menulis dalam log book pengambilan alat / peminjaman / keluar alat yang ada di Store, Engineering Admin / Office. Pada setiap hari saat serah terima ( hand over ) pekerjaan hal ini akan jadi perhatian. Sedang untuk pengontrolan akan daya fungsi, kondisi dan masa pakai alat maka setiap bulan engineering melakukan inventarisasi ( equipment inventory / inventory tools ).

Cutting Tools

1.   Hack Saw Blade (Gergaji  Besi)
2.   File (Kikir) Pipih

Gardening Tools and Equipment

1.   Sekop Kecil

Hand Tools

1.   Socket Wrench Set (Metric) (Kunci Sock mm)
2.   Single Ring Spanner (Metric)  (kunci Pas & Ring)
3.   Point Double Offset Wrench Set (Metric) (kunci Ring)
4.   Point T - Type Wrench Set (Metric) ( kunci T ) 12 mm
5.   Point T - Type Wrench Set (Metric) ( kunci T ) 14 mm
6.   Point T - Type Wrench Set (Metric) ( kunci T ) 17 mm
7.   Allen Hexagon Wrench Set (Metric) ( kunci L )
8.   Bearing Puller Kit (Alat Pelepas Bearing)
9.   Stop Ring Plier (S,L)  (Tang Buaya)
10. Electrical Cablle Stripper (Tang pengupas kabel )
11. Combination Vise Plier (Tang Kombinasi)
12. Side Cutting Plier, Insulated (M, L) (pengupas & pemotong)
13. Straight Pattern Pipe Wrench (S) ( kunci Pipa )
14. Straight Pattern Pipe Wrench (M) ( kunci Pipa )
15. Hand Snip Straight or Curved Edge (M) (gunting serbaguna)
16. Adjustmentable Wrench (S) ( kunci Inggris )
17. Adjustmentable Wrench (M) ( kunci Inggris )
18. Adjustmentable Wrench (L) ( kunci Inggris )
19. Screwdriver Rubber & Fibber Glass Handle (Extra Heavy - Duty)
      (Obeng)
20. Plastic Handle Screwdriver (Extra Heavy Duty) ( Obeng )
21. Ball Pein Hammer Handled (S, M, L) (palu bagian belakang)
22. Rubber Hammer With Handle
23. Cold Chisel, Selected Alloy Steel (S) (Pahat Beton)
24. Cold Chisel, Selected Alloy Steel (M) (Pahat Beton)
25. Cape Chisel, Selected Alloy Steel (S, M) (Kape)
26. Steel Tools Box (420 X 200 X 195 mm)

Painting Equipment

1.   Spray Guns (Spray Gun Kit Set) (satu set alat-alat)
2.   Paint Roller Tray Set 4"

Measuring Tools

1.   Veiner Caliper Gauge (M size)  (Sigmat)
2.   Hand Tachometer (Alat Pengukur Putaran) Digital
3.   Steel  Try Square (Siku Besi)
4.   Steel Compase (Water Pas)
5.   Stainless Straight Rule (Penggaris Kain/Roll) 25 mtr
6.   Thermometer & RH meter (pengukur suhu & kelembaban)
7.   Freon Compound Gauge / Analyser (Manifold)
 

Electrical & Pneumatic Tools

1.   Portable Electrical Drills (M size) (bor tangan)

2.   Electrical Angle Grinders (Grinda Tangan)

Engineering Tools

1.   Saws Hand (Gergaji Kayu)
2.   Rubber Boot (M - L) (Sepatu Karet tahan air)
3.   Dust Protecting Mask (Penutup Hidung Pelindung Debu)
4.   Chipping Goggle (Kacamata Keselamatan)
5.   Safety Belt & Hook (Sabuk Pengaman)
6.   Leather Working Glove (Sarung Tangan Kerja)
7.   Ear Muff
8.   Electrical Soldering Iron Element
9.   Portable Pump Set 1,5 PK Single Phase (pompa cadangan)
10. AVO Meter (Multi Tester)
11. Clamp Meter (Tang Meter)
12. Air Compressor 1 PK (Kompressor Udara) inc. Hose

Lubricating Tools and Assesories

1.   Lever Type Hand Grease Gun (Alat Pelumas Grease / Stempet)
2.   Oiler (Alat / Tempat untuk Melumasi dengan Oli)

Brushes

1.   Hand Wire Scratch Brush, Long Handle (Sikat Baja) 6 Row
2.   Hand Wire Scratch Brush, Long Handle (Sikat Baja) 2 Row

Budgeting POMEC (Komponen Budget / anggaran)

Dalam pembahasan budget ada beberapa komponen yang harus diperhatikan yaitu PTER (Fix Cost) dan Others Expenses Operation maintenance, pada materi ini tidak dijabarkan detail tentang cara pengalokasian anggaran namun akan diterangkan komponen yang mempengaruhi dalam pembuatan anggaran POMEC.

Pengoperasian & Perawatan gedung tersebut dikenal sebagai POMEC yang menjadi acuan dalam pembuatan anggaran engineering. Kepanjangan dari POMEC adalah Property Operation, Maintenance and Energy Cost. Dengan alasan demi kemudahan dalam pengelolaan dan accounting uniformity, POMEC dibagi menjadi dua, yaitu : POM atau Property Operation Maintenance dan EC atau Energy Cost. Sedangkan POM sendiri dibagi lagi menjadi dua, yaitu:

1.   Salary / Wages, Benefit and Related expenses (Gaji/Upah, Tunjangan dan biaya biaya terkait)

2.   Other Expenses for Operation and Maintenance (biaya biaya yang dibutuhkan untuk operasi dan perawatan atau lebih banyak dikenal sebagai biaya untuk Perbaikan dan Perawatan). 

Other Expenses for Operation and Maintenance, atau dikategorikan sebagai Controllable items, adalah sebagai berikut :

• Floor Covering, mencakup semua jenis penutup lantai, seperti Carpet, Keramik, Marmer, Granit atau Cat lantai.
• Paint, Wall Covering and Decoration, mencakup semua jenis Cat, Wall Paper atau penutup dinding lainnya.
• General Carpentry, mencakup semua jenis Lemari kayu, langit langit, tempat tidur, pintu kayu dan semua kelengkapannya.
• Building, mencakup semua dinding, Pintu / Jendela Kaca termasuk kelengkapannya, lantai di bagian luar gedung.dan dinding ber-ornamen.
• Locks and Keys, mencakup semua jenis kunci, termasuk kunci electronics.
• Fire & Life Safety, mencakup semua Detection Systems(smoke, gas and heat detectors), Fire extinguisher, Suppression System, Fire Alarm System dan Evacuation Systems.
• Boiler & Heating, mencakup boiler, heat exchanger(calorifier) + semua kelengkapannya dan inspeksi / sertifikasi setiap dua tahun sekali oleh DEPNAKER.
• Kitchen Equipment, mencakup semua spare, parts peralatan di kitchen.
• Bulbs, Semua bulb yang dipergunakan di hotel.
• Lighting Fixtures, Mencakup setuap penggantian Fixtures lampu, seperti Fitting, Cover / Lamp shade, transformers, Lamp-housing & brackets, dan sejenisnya.
• Swimming Pool, Spa, Sauna, termasuk Filter, Pompa, kolam, Chemical Analysis dan Bacteriologie Test.
• Garden & Land Scaping, Biaya dan kebutuhan tanaman dan perlengkapannya.
• Water Treatment, mulai dari proses awal sampai dengan produk akhir, storage atau penyimpanan, dan termasuk Chemical Analysis dan Bacteriologie Test ke laboratorium.
• Windows Cleaning,  semua pekerjaan pembersihan Kaca dan atau jendela pada sisi luar gedung.
• Sewage Treatment Plant, termasuk Compressor, Pompa, Chemical Analysis dan Bacteriologie Test.
• Disposal of Waste, mencakup semua pembuangan sampah, baik sampah kering atau basah, dan Sludge Waste.
• Laundry Equipment, mencakup semua peralatan di laundry.
• Other Equipment, termasuk didalamnya, Ventilating Fan, Exhaust Fan, Gondola, Dish Washing, & Glass Washing machine, dll.
• Mechanical Electrical Work, mencakup semua Panel Listrik, Pompa, UPS, Penangkal Petir, pekerjaan Las dan termasuk Thermography Inspection dengan Infra Merah.
• AC & Refrigeration, mencakup semua yang bersifat refrigerasi.
• Plumbing, mencakup semua yang terkait dengan pipa/pemipaan, fittings/valves, dan semua bathroom's fixtures dan komponennya.
• Audio Video Equipment, mencakup semua yang terkait dengan Audio Video, seperti LCD, MATV, OHP, VCR/VCD/DVD dan atau Cable TV.
• Television, Semua peralatan TV yang ada dihotel beserta jaringannya.
• Telephon and Telecomunication, mencakup PABX, Telp.Ext., Handy Talky, Paging System dll.
• Elevator & Escalator, mencakup perawatan, perbaikan dan inspeksi / sertifikasi oleh Depnaker.
• Vehicle, mencakup semua jenis kendaraan inventaris perusahaan.
• Consultant, Outsourcing, mencakup semua hal yang memerlukan jasa legal dari konsultan maupun biaya yang dikerjakan pihak luar (outsourcing).
• Enterrtaiment Entertainment, biaya yang dianggarkan untuk meng - entertain petugas atau pejabat tertentu.
• Printing,Stationary & OfficeEquipment, peralatan Alat Tulis Kantor yang digunakan.
• Employee Meals, dianggarkan untuk makan karyawan selama berdinas.
• Employee Uniform Employe Uniform, dianggarkan untuk pakaian seragam karyawan.
• Laundry & Dry Clean, dianggarkan untuk mencuci semua linen dan uniform yang ada.
• Transportation, dianggarkan untuk transportasi karyawan.
• Travel Expenses, dianggarkan untuk perjalanan dinas keluar kota atau keluar negeri.
• Miscelaneous, anggaran yang disiapkan untuk meng-cover yang tidak termasuk point point diatas.

Managing Staff / Pengelolaan Karyawan      

• Dari data diatas dapat diketahui bahwa dalam engineering staff terdapat beberapa bidang ilmu mulai dari mesin, listrik, sipil sampai administrasi.
• Promosi, mutasi, demosi, rewards & punishment
• Training, couching & counseling

Pengaturan jadwal staff yang beroprasi 24 jam.diatur dalam 3 shift (3 waktu kerja), pagi, sore dan malam.  Jadwal kerja dan jumlah karyawan ditentukan berdasarkan quota kerja ataupun rencana rerja harian. Biasanya jumlah staff pagi lebih banyak dibanding sore ataupun malam hari, hal ini dikarenakan pada shift pagi banyak rencana kerja yang bisa dikerjakan dan dimonitor langsung oleh Chief Engineer dibantu supervisor sedang pada sore hari relatif lebih sedikit dan biasanya diawasi oleh Assistant Chief Engineering. Sedang yang bertugas malam hari diatur staff yang terbatas yang bertugas untuk mengontrol engineering system dan tugas-tugas tambahan yang telah terjadwal.

Pengenalan Retrofitting

Retrofitting refers to the addition of new technology or features to older systems.(wikipedia).  Penyempurnaan agar lebih aman, nyaman, dan efisien serta ramah lingkungan.

Dalam hal ini Retrofitting adalah melakukan analisa atas bangunan yang sudah lama ataupun tua tentang kualitas, kondisi gedung maupun peralatan pendukungnya , baik itu  sipil, mechanic, electric dan lainnya, yang hasilnya dilakukan untuk perbaikan, perubahan, penyempurnaan, supaya kondisi gedung dan peralatan pendukungnya lebih aman, nyaman,  efisien dan ramah lingkungan.

Karakteristik bangunan lama

• Struktur bangunan masih layak.
• Fungsi ruang dan bangunan yang mungkin tidak sesuai dengan tuntutan fungsi dan kegiatan sekarang.
• Sistem mechanical dan electrical tidak efesien dan kurang aman.

Alasan Retrofitting

• Usia bangunan yang cukup tua > 20 tahun, namun secara structural masih layak operasional.
• Fungsi ruang dan bangunan yang mungkin tidak sesuai dengan tuntutan fungsi dan kegiatan sekaranng
• Sistem mechanicaldan electrical yang mungkin tidak layak (safety, efesiensi)
• Tersedianya tehnologi baru (safer, more efficient, more comfortable)

Tahapan retrofitting

• Audit bangunan / energy (ME dan fisik bangunan )
• Survay kebutuhan dan tuntutan fungsi dan kegiatan masa kini dan mendatang
• Penyusunan rencana retrofitting dan pentahapannya ( arsitektur dan interior, system mechanical dan Electrical)

Tinjauan efesiensi dan keamanan bidang ME

Penyebab in-efesiansi energy

• System M/E sudah tua
• Beroprasi secara manual
• Kurang perawatan
• Perilaku tidak acuh
• Tidak didukung system kendali yang cukup

Penyebab tidak aman (rawan kebakaran )

• System M/E sudah tua
• Beroprasi secara manual
• Kurang perawatan
• Perilaku tidak acuh
• Tidak didukung system kendali yang cukup
• Penambahan system instalasi tidak sesuai dengan aturan baku (asal sistm bekerja)

Strategi Retrofitting

Efesiensi energy

• Redesign selubung bangunan
• Maksimalkan cahaya alami
• Maksimalkan cross ventilasi

Mechanical – Electrical

• Tata udara (inverter, VAV, Multi Digital Scroll, PU Ducting)
• Lighting (T5, Electronic Ballast, LED)
• Power (sisipkan solar cell system 1 m2 = 100 Wp)
• Pengaturan otomatis (BAS, Sensor Gerak / suhu, Timer )
• Rain harvest, recycling – reuse water.

Retrofitting & Green Building

Pengaruh ME terhadap lingkungan

• 1 KWH energy listrik yang dibangkitkan oleh bahan bakar batu bara 1 lbs CO2
• H2S ( merusak paru-paru )
• CFC / Chlorofluorocarbon (merusak lapisan ozone)
• Mercury ( cacat permanent terhadap janin, menurunkan kemampuan otak (idiot), cebol, penyakit kanker, ginjal dan hati.

Sebelum GEDUNG melakukan retrofitting ada baiknya dipertimbangkan, ditinjau beberapa hal kendala dan hambatan dalam retrofitting.

• Tidak adanya anggaran untuk audit di masing-masing department
• Pihak management tidak bersedia diaudit
• Tidak adanya dokumentasi gedung yang lengkap
• Investasi “green building” masih mahal dibanding batasan anggaran biaya bangunan per m2.
• Tidak memandang perlu mengikuti kaidah “green building”.

Kami siap melayani dengan PROFESIONAL, INTEGRITAS, TERBUKA dan TANGGUNG JAWAB, serta selalu berusaha melayani lebih baik lagi...

Semoga bermanfaat,

oleh : Ismanto Dwiputra, ST.